– Мы проходим период адаптации к высокой ключевой ставке, и под знаком этой адаптации живем с начала года. И несмотря на то, что уровень ипотечных ставок сейчас далек от комфортного, мы уже наблюдаем позитивную динамику, связанную с изменением денежно-кредитной политики. Количество выдач как первички, так и вторички растет четвертый месяц подряд: с июня по сентябрь. При этом выдачи ипотеки на новостройки выросли в количестве на 52%, на готовое жилье – на 81%. Эти результаты меня очень удивили с положительной точки зрения. Рынок хорошо реагирует даже на небольшие позитивные сигналы. Осталось только побороть отложенный эффект нецелевых форм государственной поддержки, которые негативно повлияли на сегмент недвижимости.
– Я за то, чтобы поддержка со стороны государства была фокусной и целевой. Когда применяется нецелевая поддержка, это приводит к росту цен, как мы видели с вами раньше.«Другое дело, что совсем без господдержки строительной отрасли в текущей рыночной ситуации тоже нельзя. Стройка – это очень сложная отрасль. Изменения, которые произошли здесь с 2020 по 2025 годы, колоссальны. Если отрасль остановить, второй раз вы ее уже не сдвинете с места.
После того как льготная ипотека стала более целевой, мы увидели повышение эффективности бизнес-решений у застройщиков. Прежде всего, девелоперы стали не просто притормаживать вывод новых проектов, они начали использовать много новых инструментов. Они пошли в коллаборации между собой, стали более внимательно относиться к земельному банку. Мы увидели абсолютно новый подход к партнерским схемам в строительстве, когда застройщики начали приглашать в уставный капитал инвесторов, чтобы усилить себя и улучшить продукт. Компании пошли в построение экосистем и сделали большой фокус на всех каналах продаж.
– Что касается замедления вывода жилья, то не забывайте: в предыдущие годы мы шли по нарастающей и почти достигли ввода 120 миллионов квадратных метров в год. Да, на поверхности прогнозируемое снижение ввода нового жилья в 2026-2027 годах, но ведь движение не может всегда идти только вверх. Надеюсь, что второй рывок жилищного строительства после небольшого отката назад будет не за горами. Сейчас мы проходим период оздоровления рынка, но конкуренция за клиента в условиях дорогих денег только сделает девелоперов сильнее.«– Если коротко, то да. Но, конечно, высокая ключевая ставка и большие ставки по ипотеке сильно на нем сказались. В октябре прошлого года спрос на вторичку попал в заморозку. Потребитель взял паузу и отложил решение своих вопросов на лучший период. Количество сделок значительно сократилось.
В 2025 году ключ начал снижаться, а вслед за ним стала дешеветь рыночная ипотека. По базовым ипотечным программам наблюдается минус 10 процентных пунктов с начала года. И хотя ставки по рыночной ипотеке все еще составляют 18-19%, мы уже видим, что количество сделок на вторичном рынке из месяца в месяц начинает увеличиваться. Если взять выдачи ипотеки в многоквартирных домах, то доля вторички достигла минимума в марте этого года – 25%, с тех пор она каждый месяц растет и в сентябре достигла 38%, а в октябре, судя по началу месяца, будет еще выше. Если в сентябре 2024 года мы выдали 17,9 тысячи кредитов на вторичном рынке, то в сентябре 2025-го – уже 19,4 тысячи. При этом напомню, в первичке количество выдач также растет.
Рассчитываю, что в ближайшее время мы достигнем 60-70 тысяч ипотечных сделок в месяц суммарно, и прирост обеспечат как раз сделки на вторичном рынке. В этом году количество сделок поступательно росло каждый месяц с перерывом на май (за счет меньшего количества рабочих дней) и в сентябре достигло 59,9 тысячи – это лучший результат после июня 2024 года.
По данным за сентябрь доли продаж новостроек и вторички находятся в соотношении 62% к 38%. Господдержка остается главным инструментом для регулирования уровня продаж. Кстати говоря, определенную положительную роль для сегмента вторичного жилья сыграло и распространение господдержки по семейной ипотеке на вторичку в ряде регионов страны с 1 апреля.
Наблюдая за городами, где можно взять семейную ипотеку на готовое жилье, мы увидели в 2025 году сразу две тенденции. Первая: в большинстве из таких городов цена за квадратный метр начала снижаться, поскольку на рынок вышли клиенты с более низкой платежеспособностью, и продавцы жилья, встав перед выбором, продать по цене ниже или не продать совсем, начали опускать ценник.
– Пока мы оцениваем его в количестве сделок. В начале года заключалось до 40 тысяч сделок в месяц, в середине года мы приблизились к ежемесячному показателю в 50 тысяч сделок, а на данный момент подошли к границе в 60 тысяч соглашений каждый месяц.«– Очень хороший вопрос. СМИ публикуют большое количество комментариев на эту тему. Я могу вам сказать, за счет чего ЦБ фиксирует такую разницу. Мы общались не раз на эту тему с регулятором и считаем, что нужно менять методологию расчета разрыва, потому что нельзя сравнивать новостройку со старым советским жилфондом. Очевидно, что стоимость квадратного метра квартиры в доме 50-60-х годов постройки и «квадрата» новостройки с очень хорошей инфраструктурой, с подземным паркингом, с детсадами и школами на территории ЖК будет сильно разниться. Но такое сравнение само по себе нелогично.
Мы в совместных отчетах со «СберИндексом» сопоставляем сравнимые понятия. Мы сравниваем медианную стоимость новостройки с медианной стоимостью объектов, возведенных восемь-десять лет назад. И такой разницы, какую обозначает ЦБ, не фиксируем. Стоимость новостроек и вторички различается на 7-8%.
– Если смотреть глобально, недвижимость продолжает рост, хотя темп стал заметно ниже. По новостройкам за текущий год средняя стоимость квадратного метра увеличится максимум на 4-5%. При этом стоимость «квадрата» в этом году росла в среднем на 0,4% от месяца к месяцу. В подобной ситуации застройщику все труднее перекладывать рост себестоимости в цену и, соответственно, в маржу. А в ряде случаев девелопер жертвует маржой, чтобы сохранить продажи.
Еще больше меня поражает сложившаяся на первичном и вторичном рынках ситуация, когда второй год подряд темпы роста инфляции превышают темпы роста стоимости квадратного метра жилья. Выходит, в реальных ценах жилье дешевеет.
– Хотелось бы в это верить, но я думаю, что так не случится. Во-первых, по информации Агентства по страхованию вкладов, всего лишь 1% граждан имеет депозиты свыше 3 миллионов рублей. Во-вторых, зачастую вкладчики, которые хранят деньги на депозитах, стремятся извлечь инвестиционный доход из накопленной суммы. Как утверждают эксперты, если в прошлом году депозиты оказались выгоднее прочих инвестиционных инструментов, то в этом году, вероятнее, сложится обратная картина. Могу предположить, что граждане, открывшие депозиты с расчетом на последние 6-12 месяцев, снимут деньги и вложат их в другой инвестиционный инструмент, который даст либо сопоставимый, либо больший доход.
Неким образом может повлиять на ситуацию запуск застройщиками в преддверии новогодних праздников беспрецедентных акций в надежде закрыть год с большей результативностью по продажам. В такие моменты квадратные метры приобретаются во многом под влиянием эмоций, которые являются достаточно мощным триггером. Тем не менее мы не ожидаем, что за текущий год средняя стоимость квадратного метра увеличится более чем на 5%.«– Позитивно. Даже незначительное падение ставки, о чем мы с вами уже говорили, приводит к оживлению на вторичном рынке, которое нередко запускает цепную реакцию. Несколько слов о льготной ипотеке. С точки зрения банковского бизнеса это спасительный круг для сегмента новостроек или способ удержания своей доли рынка? Банки вообще могут зарабатывать, предоставляя семейную ипотеку, льготные ипотечные займы по IT и дальневосточной программам, или сегодня кредитные организации таким образом, скорее, теряют деньги?
– В СМИ часто высказывают предположения, что банкам важно удержать высокую долю рынка по различным показателям. Подобной самоцели у нас нет. Доля ради доли абсолютно неинтересна, поскольку за каждым показателем стоит внушительное количество гораздо более важных индексов.
– Сейчас она достигает 67-68% по новым выдачам. При этом в сегменте новостроек она чуть меньше 60%, а на вторичке – 66-67%. Мы также финансируем порядка 74% сегмента индивидуального жилищного строительства.
– Очень интересный вопрос, над ответом на который мы серьезно задумались. Если провести ретроспективу и посмотреть, кто оформлял у нас ипотеку год, два или три назад, то окажется, что на самом деле существенных изменений нет, кроме одной вещи – платежеспособности.«По нашим данным, среднемесячный доход людей, взявших ипотеку по рыночным ставкам, составил в 2025 году 150 тысяч рублей, а выплаты по кредиту – 35-40 тысяч рублей в месяц – то есть примерно четверть дохода заемщика. Причем на этом уровне платеж стабилизировался с середины 2024 года. Подчеркну, речь не о медианной или средней заработной плате, а именно о доходе людей, взявших ипотеку. То есть порог входа достаточно высок – из-за высоких рыночных ставок и требований Банка России к показателю долговой нагрузки, но стоимость обслуживаний долга достаточно комфортна для заемщиков. В случае с льготными программами платеж уменьшается за счет увеличения срока кредитования, в случае с рыночными программами – за счет большого первоначального взноса. В целом доход заемщиков вырос с 2023 года примерно в два раза, но уже в течение примерно года этот показатель не растет.
Конечно, в региональном разрезе суммы существенно отличаются. Так, в Москве средний доход человека, берущего ипотеку по рыночным ставкам, составил в 2025 году почти 400 тысяч рублей, а ежемесячный средний платеж – чуть менее 100 тысяч рублей – опять лишь четверть ежемесячного дохода. Вторую-третью позиции делят Санкт-Петербург и Крым, где средний доход заемщика составляет 235-240 тысяч рублей, а платеж с 57-58 тысяч рублей.
Наименьший доход среди крупных регионов зафиксирован в Курганской и Костромской областях, а также в Дагестане – 94-96 тысяч рублей в месяц. Отмечу, что только в трех регионах доля платежа равна трети дохода клиента или превышает этот показатель – Дагестан, Тыва и Кабардино-Балкария.
– Действительно, есть большая разница между сроком, на который берется кредит, и периодом его фактического погашения. За последнее время, особенно после снижения ключа, мы увидели существенные изменения. Медианный срок закрытия ипотечного займа, прописанный в кредитном договоре, по первичке сейчас равен 230-240 месяцам, по вторичке – около 190 месяцев. Однако кредитные обязательства, взятые на покупку вторичного жилья, по факту погашаются в среднем в течение двух с половиной лет. За квартиры в новостройках кредитополучатели рассчитываются за почти девять лет. Почему такой разбег? Потому что на новое жилье берется льготная ипотека, воспользоваться ее возможностями граждане стараются по максимуму. Если и появляются средства на досрочное погашение, их с большей вероятностью положат на депозит и сыграют на разнице ставок.«– Уровень психологически приемлемой ставки активно обсуждается. Мы предполагаем, что существенное оживление спроса на рынке готового жилья можно будет увидеть при ставке порядка 10-12%.
– На мой взгляд, мы в самом деле слишком многого ждали от ИЖС, а ведь это чувствительный сегмент. На него сформировался большой спрос в период пандемии, когда каждый мечтал о возможности прогуляться по траве у себя во дворе. Этот эффект после локдауна мы почувствовали – фиксировался серьезный рост сегмента индивидуального жилищного строительства. Но бурный рост обнаружил и некоторые болячки данного рынка: взаимодействие с подрядчиками, высокая конкуренция, каркасное строительство. Мое мнение таково: в будущем этот сегмент все же будет развиваться, но, возможно, не так активно, как ожидалось. Тем более что мышление людей постепенно меняется: проходит страх ездить в большие города, чтобы устраивать там свою жизнь, искать работу. Люди стали меньше привязываться к квартире или дому на всю жизнь – жилплощадь достаточно легко меняется в зависимости от планов семьи. Теперь жилье в большей степени должно отвечать интересам владельцев по близости к работе, инфраструктуре, в том числе для детей.
– Однозначно в плюсе. С начала года мы растем из месяца в месяц, притом в некоторые месяцы даже кратно, за девять месяцев года выдано почти 60 тысяч кредитов. Дело в том, что в конце прошлого года этот сегмент замер на месте. Было много переживаний на предмет того, насколько он сможет разморозиться и развиваться в 2025 году. Но он все же пошел вперед. Теперь предстоит большой диалог между подрядчиками, гражданами и банками с точки зрения выработки нового кредитного продукта.«– Я предлагаю смотреть на цифры. В 2024 году рынок выдал ипотек на чуть меньше 5 триллионов рублей, по ожиданиям этого года сумма будет почти на 1 триллион меньше. Безусловно, многое решит четвертый квартал. Да, текущий период непростой и для строительного сектора в целом, и для ипотечного рынка в частности. Во многом это вызвано денежно-кредитной политикой, но подчеркну, что даже на небольшое снижение ключевой ставки рынок показал замечательную реакцию. Я бы не ставил диагноз, а высказал бы пожелание, чтобы первые сигналы переросли в настоящее оживление отрасли в следующем году.
Источник: realty.ria.ru