Покупатели жилья в России зачастую очень подозрительны по отношению к продавцам и нередко в силу своей неопытности готовы дуть на воду, но одновременно с этим в некоторых ситуациях наоборот проявляют удивительную доверчивость, констатирует риелтор Евгений Коноплев. В колонке для РИА Недвижимость он рассказывает, с какими продавцами не стоит связываться в 2025 году и как вести себя, чтобы не остаться без денег и квартиры.
Редко, но метко
Среднестатистический россиянин приобретает квартиру крайне редко. Как правило, это происходит раз в 5-10 лет, а для кого-то и вовсе случается лишь раз в жизни. Конечно, неопытный покупатель будет относиться к столь серьезному мероприятию с большим трепетом.
Вместе с тем, представление о том, что действительно представляют собой риски, у человека может быть достаточно смутным и зачастую – устаревшим и не соответствующим актуальным реалиям рынка.
При этом люди по-прежнему вполне нормально относятся к расчетам через банковскую ячейку: некоторое время назад это было очень распространено, хотя сегодня уже стало фактором риска.«
После этого обычно начинаются затяжные суды. И увы, недавно суд создал прецедент, когда одному такому очень известному продавцу (певица Лариса Долина – ред.) сохранили в собственности проданную ею квартиру. А добросовестный покупатель оказался в весьма печальной ситуации – без квартиры и без денег.
Как не попасть на место такого покупателя? Прежде всего, знать о том, что «продавец под прикрытием» или «ведомый продавец» – это сегодня самая частая схема мошенничества. И не стесняться говорить об этом с продавцом, с которым вы собираетесь идти в сделку, даже если это может вызвать недовольство. К примеру, можно объяснить суть мошеннической схемы и после этого задать вопрос: «Как я мог бы убедиться, что не попаду в подобную ситуацию, покупая вашу квартиру?».«
По сути, подобный разговор – это новый вариант традиционного вопроса о причинах продажи. "А не секрет, почему вы решили продавать такую прекрасную квартиру?" – всегда спрашивал мудрый покупатель и внимательно слушал ответ. Ответ типа "не ваше дело!" (он же вежливо звучит как "деньги нужны") должен настораживать.
В сети найдутся десятки статей на тему, как выявить «ведомого продавца». Увы, они устаревают очень быстро. Вот еще вчера юристы хором говорили, что «ведущие жертву» всегда стараются отсечь ее от контактов со всеми друзьями и родственниками, ведь одинокого человека проще перевести в измененное состояние сознания. Но вот уже правоохранители сообщают о первых случаях, когда мошенники «вели» семьи, а не одиноких людей.
Безналичные расчеты в подобной ситуации могут стать дополнительной перестраховкой: бывали случаи, когда банки не давали бабушкам быстро снять сумму со счета после совершения сделки, и именно в эти дни или часы и эту бабушку и ее покупателя удавалось спасти от беды. Но сами эти случаи говорят о том, что и безналичный расчет – не панацея.
Алиби добросовестности
На второй ступеньке пьедестала по частоте проблем с купленной квартирой в 2025 году находятся продавцы-предбанкроты.«
Речь идет в том числе и о будущих банкротах, у которых пока все еще хорошо. Покупать квартиру вы можете сегодня у человека с чистейшей кредитной историей и нулевой долговой нагрузкой, а через год он возьмет кредит, с которым в первый же год не справится. В этом случае вы почти гарантированно получите разговор с конкурсным управляющим: он будет ретроспективно анализировать все действия продавца по распоряжению имуществом, которое могло бы теперь, при банкротстве, войти в конкурсную массу.
Здесь покупателю поможет то, что риелторы и юристы называют «алиби добросовестного приобретателя». Стоит оно на трех китах. Первый – покупка с безналичным расчетом. Поэтому никаких ячеек, а только аккредитив, эскроу-счет или депозит нотариуса: все это законные способы расчетов и 100-процентные доказательства реально состоявшегося движения денег от покупателя продавцу.
Расчеты через банковскую ячейку сегодня – это красный флаг для всех: органов финансового контроля, налоговиков, конкурсного управляющего, судьи. Ведь довольно часто в ячейку закладывают деньги, которые почему-то не хотят показывать внешним наблюдателям.
Третий кит алиби добросовестного приобретателя – доказательство неаффилированности продавца с покупателем. Соберите папочку документов для возможного разговора с конкурсным управляющим: вот соглашение о задатке, вот я внес задаток (безналичными, со счета на счет), вот мы готовились к сделке (посмотрите на даты собранных продавцом справок), вот заявление об открытии аккредитива, вот выписка об исполнении аккредитива, вот акт приема-передачи (и посмотрите на их даты, уважаемый конкурсный управляющий). Любой наблюдатель поймет, что это не передача квартиры брату с распиской, написанной в день сделки без реально состоявшегося движения денег.«
Закон не требует от покупателя проведения "расследований" на тему кредитной нагрузки и долгов продавца – нужна только полноценная выписка из ЕГРН (а не бесплатный справочный документ). Хотя будет трудно будет объяснить судье, почему покупатель не удосужился выйти на сайт судебных приставов или ресурс по банкротствам и проверить там продавца – это же простейшее действие, говорящее о вашей осмотрительности.
Тем не менее сегодня неписанным правилом у риелторов становится запрашивать у продавца его кредитную историю и изучать его кредитный рейтинг. И продавцы почти всегда соглашаются такую информацию о себе предоставлять, если им скрывать нечего.
И когда продавец по какой-то причине предлагает сделку с параметрами отличными от вышеприведенных, это должно сильно насторожить, как бы логично он ни объяснял свои пожелания. Чаще всего это повод отказаться от сделки.
Бывают консульские доверенности, оформленные консулом в посольстве, а бывают доверенности, выданные «публичным нотариусом» в странах, где даже не существует процедуры апостилирования.«
Бывает доверенность, оформленная месяц назад у респектабельного московского нотариуса для помощи продавцу, уехавшему по работе за границу, но всегда готовому выйти на видеосвязь и подтвердить волю к сделке и ее условия. А бывает доверенность, которую человек со столичной пропиской почему-то оформил в райцентре в Дагестане, а представитель продавца сообщает покупателю, что его клиент – очень занятой человек, и, хотя он находится в России, увидеться с ним не получится, а деньги от его имени получит доверенное лицо.
В общем, ситуация «доверенность от продавца» может значить что угодно – от вполне понятной ситуации до очень странных обстоятельств.
Но в целом за пять лет с начала пандемии специалисты рынка недвижимости накопили хороший опыт дистанционных сделок и сделок по доверенности, чтобы однозначно отличать безопасные сделки от высоко-рисковых.
Любые попытки уйти от разговоров о целях и причинах продажи, любые попытки нагнать пафоса и тумана: «Что за разговоры? Зачем вам знать, как я буду распоряжаться моим имуществом и моими деньгами?» – должны настораживать покупателя.«
Тут есть и еще один немного парадоксальный момент. Чем более важной и загадочной птицей выставляет себя (или реально является) ваш визави, тем больше вероятность сюрпризов. В том числе в ходе возможных судебных разбирательств. Один яркий пример этому недавно прогремел во всех новостях.
Как говорят опытные юристы: все наши действия при совершении крупной сделки – это подготовка к отстаиванию этой сделки в суде. Это надо помнить всегда, общаясь с продавцом квартиры.
Источник: realty.ria.ru